이호진 기자의, 진짜 지식산업센터를 알려주마! [15편]

지식산업센터 호실 고르는 법

입력시간 : 2020-01-08 12:14:32 , 최종수정 : 2020-01-08 20:41:47, 이호진 기자

이호진 기자의,

진짜 지식산업센터를 알려주마! [15편]



질문6.


지식산업센터 호실 고르는 법

 

경제부 기자) 지식산업센터를 분양 받으려고 하는데 호실을 고르는 노하우가 있다면 알려주시죠?

 

 형국진 대표) 투자자 분들께 드리는 명언이 하나 있다.

 

살때는 항상 팔때 를 염두해 두고, 3인칭 관찰자 시각에서 보는데 좋다’.

 

먼저 위치는 엘리베이터를 기준으로 동선이 멀지 않은 호실이 인기가 좋다.

그렇다고 엘리베이터와 너무 근접하면 오가는 사람들 발소리와 시선에 방해를 받아 임차인이 꺼릴 수 있다. 층수에 따른 거부감은 크지 않은 편이다.

 

아파트인 경우 층수에 따라 일조량과 조망권 이 달라져 저층을 비()선호 하는 경향이 있는데 지식산업센터는 업무용으로 사용하기 때문에 큰 차이는 없다.

 

다만 끝 라인에 외진 호실은 측면 건물과 동간 간격이 좁고 그늘이 져 겨울에 추울 수도 있다. 하지만 상대적으로 조용하다는 장점이 있다.

일반적으로 남향을 선호하지만 햇빛이 계속 들어와 모니터를 반사하고 머리에 계속 내리쬐어 가끔 근무자가 두통을 호소하기도 한다.

 

야간 업무가 많거나 예술계통에 종사하는 사람들은 북향을 선호하기도 한다. 다만 특정 계층이 선호하는 호실은 수요가 적으므로 그만큼 가격이 저렴하지 않는 한 투자에 신중하길 바란다.

 

1층 호실은 편의점 유치가 가능하다

 

1층의 장점은 너무나도 다양하다. 가시성과 접근성 이 좋아 고객이 쉽게 접근할수 있기 때문이다.  또한 건물 상층의 풍부한 배후 수요도 확보 할 수 있어 안정적인 수익이 가능하다.

하지만 분양가가 비싸기 때문에 수익률을 꼼꼼히 따져서 계약하는 지혜가 필요하다.

 

2017년도 편의점 업계 주요지표를 보면 편의점 평균 면적은 22(70) 이었다.

 

따라서 1층 코너에 약 70㎡ 되는 자리라면 편의점 유치가 가능하다.

 

최근 편의점은 단순 도·소매 뿐만 아니라 은행, 택배, 카페, 식사 등 다양한 역활을 하는 인프라적 측면이 강하다.



구분

2016

2017

추이

전국 프랜차이즈편의점 수()

32,611

36,824

4,213(12.9%)

신규출점수()

5,116

5,611

495(9.7%)

편의점당인구 수()

1,585

1,406

179(11.3%)

편의점당 평균면적()

203,241

222,826

19,585(9.6%)

프랜차이즈편의점 총매출액(억원)

203,241

222,826

19,585(9.6%)

폐점수()

1,499

1,398

101(6.7%)


총매출액은 소비자판매금액(VAT포함)           (출처: 사단법인 한국편의점 협회)




질문7.


기존 대출이 많은데 또 대출을 받을 수 있나요?


 

경제부 기자) 지식산업센터에 투자하고 싶은데 기존대출이 많아 DTI가 꽉 차있는 상태여서 추가 대출이 안 나올 것 같아요. 투자할 방법이 있을까요?

 

  형국진 대표) 모든 부동산에 대출규제가 적용되는 것은 아니다. DTI, DTI, DSR 주택담보대출에 적용되지 않는다. 따라서 기존에 DTI가 최고치에 육박해 더 이상 주택담보대출을 받지 못하는 분들도 지식산업센터는 대출을 받을 수 있다.


 


질문8.


지식산업센터에 일반 사무실을 차릴 수 있나요?


 

경제부 기자) 입주를 희망하는 회사가 현재 광고 대행업을 운영하고 있어요기존사무실의 임대료가 부담되어 지식산업센터로 사무실을 옮기고 싶은데, 가능한가요?

 

  형국진대표) 물론 가능하다. 2015106일 산집법 시행령 일부개정으로 기존 입주업종 중 지식산업 업종이 20-27종으로 확대되었다.

따라서 광고 대행업도 지식산업센터로 이전 할 수 있다.


 


*꿀팁*

확대업종 종류는?

1. 광고 대행업

2. 옥외 및 전시 광고업

3. 그외 기타분류 안된 전문과학 및 기술 서비스업

4. 사업시설 유지관리 서비스업

5. 보안시스템 서비스업

6. 콜센터 및 텔레마케팅 서비스업

7. 온라인 교육학원





질문9.


두마리 토끼를 잡을수 있는 지식산업센터


 


경제부 기자) 지식산업센터에 투자해서 월세 받는 건 물론 좋지만 매각할 때 가치가 떨어지면 앞으로 남고 뒤로 손해보는 건데요, 어떨까요?


  형국진 대표) 성공적인 부동산 투자는 보유 할 때는 월세 받고팔고 나올 때는   시세 차익을 누려야 한다


지식산업센터는 이 두 가지를 모두 충족한다. 따라서 지금과 같은 장기불황시기에 보기 드문 좋은 부동산이다.

한 예로 본인이 2015년 서울의 S지식산업센터를 62000 만원에 매입해 보유하는 동안 보증금 3,000만원과 월 360만원으로 레버리지(=지렛대효과)를 통한 수익률은 연 25%였다.


3년후인 2018년에 7 5,000만원에 매각하면서 시세차익을 1 3,000만원 얻어 2마리 토끼(임대수익+매각수익)를 다잡는 케이스이다.


, 제대로 된 지식산업센터를 보유 할 때 만 가능하다는 전제이다. 독자들도 투자안목을 빨리 길러 제대로 된 지식산업센터에 투자해 꼭 성공하길 진심으로 바란다.



지식산업센터뉴스 /편집장 이호진(tedi71@hanmail.net)



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